Di dalam suatu kegiatan perdagangan, pelaku usaha mempunyai kewajiban antara lain yaitu menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku, sebagaimana ketentuan di dalam Pasal 7 huruf d Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”). Dalam hal barang yang diperdagangkan merupakan objek properti, maka pihak developer selaku Pelaku Usaha mempunyai tanggung jawab atas jaminan kualitas dari objek properti tersebut, termasuk namun tidak terbatas pada kelengkapan dokumen-dokumennya.
Sebelum memutuskan akan membeli suatu objek properti, ada baiknya Calon Pembeli selaku Konsumen melakukan pengecekan ulang terhadap dokumen-dokumen pendukung legalitas objek properti tersebut. Dokumen-dokumen yang wajib menjadi perhatian khusus ini antara lain:
Terhadap keseluruhan dokumen-dokumen di atas, yang akan kami bahas secara khusus dalam artikel ini adalah kewajiban bagi pihak penjual atau developer untuk dapat menyediakan bukti Surat IMB/PBG. Pasalnya, akhir-akhir ini sering ditemukan kasus developer nakal yang nekat menjual objek properti tanpa Surat IMB/PBG. Developer-developer nakal ini umumnya akan berdalih kepada Calon Pembeli bahwasanya IMB/PBG tersebut masih dalam proses pengurusan, dan Calon Pembeli biasanya tidak akan ambil pusing dan oleh karenanya memaklumi dalih-dalih yang disampaikan oleh developer dengan harapan agar properti tersebut dapat langsung dihuni tanpa menunggu waktu lebih lama lagi. Namun, hal demikian-lah yang berpotensi menimbulkan permasalahan bagi Calon Pembeli di kemudian hari. Terlebih, apabila ternyata IMB/PBG yang dimiliki tidak sesuai atau bahkan belum selesai proses pengurusannya, Calon Pembeli berhak untuk mengajukan negosiasi atas penurunan harga objek peroperti.
IMB mutlak dimiliki oleh seluruh pihak yang mempunyai status kepemilikan atas suatu objek properti. Hal demikian diatur di dalam Pasal 7 Ayat (1) dan (2) serta Pasal 8 Ayat (1) Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung yang berbunyi:
Pasal 7
“(1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan
persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
(2) Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan
gedung, dan izin mendirikan bangunan.”
Pasal 8
“(1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:
Lantas, apa akibat hukum yang berpotensi terjadi apabila suatu objek properti tidak mempunyai IMB? Ketentuan Pasal 12 Ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2021 Tentang Peraturan Pelaksana Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung mengatur perihal sanksi atas ketiadaan IMB/PBG sebagai berikut:
“(1) Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) dikenai sanksi administratif;
(2) Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa:
Lantas, apa sanksi yang dapat dijatuhkan kepada pihak developer yang menjual properti tanpa adanya kejelasan perihal IMB/PBG tersebut? Berikut kami uraikan penjelasannya.
Menurut ketentuan Pasal 8 UU Perlindungan Konsumen, Pelaku Usaha dilarang untuk memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan kondisi, jaminan, keistimewaan atau kemanjuran sebagaimana dinyatakan dalam label, etiket atau keterangan barang dan/atau jasa tersebut, Dikatakan demikian, karena dalam hal ini Pihak Developer seharusnya dapat menjamin kondisi objek properti yang diperdagangkannya telah memenuhi syarat-syarat kelengkapan surat yang menjadi keharusan dalam peraturan perundang-undangan.
Oleh sebab itu, menurut Pasal 7 huruf f dan g UU Perlindungan Konsumen, Developer selaku Pelaku Usaha mempunyai kewajiban untuk memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan dan juga dalam hal barang tersebut tidak sesuai dengan yang diperjanjikan kepada Calon Pembeli.
Bagi Pihak Developer yang tidak memenuhi persyaratan IMB/PBG, Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur mengenai sanksi administratif yang dapat dikenakan, yakni berupa:
Berdasarkan ketentuan Pasal 62 UU Perlindungan Konsumen, Pelaku Usaha yang diduga telah melanggar ketentuan-ketentuan yang salah satunya diatur di dalam Pasal 8 UU Perlindungan Konsumen dapat dijatuhkan sanksi berupa pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
Demikian penjelasan kami mengenai Penjualan proeprti Tanpa IMB/PBG yang dilakukan oleh Pihak Developer. Jika anda mempunyai permasalahan terkait dengan hal ini, anda dapat konsultasikan kepada kami.
Seiring dengan perkembangan zaman, masyarakat Indonesia semakin sadar akan pentingnya berinvestasi. Investasi ini diwujudkan dalam berbagai macam bentuk, mulai dari uang, emas, saham, maupun properti. Selain saham, properti menjadi salah satu instrument investasi yang diminati masyarakat karena sifat nilainya yang kerap mengalami apresiasi (penguatan) dari tahun ke tahun. Tidak hanya terbatas pada mendapatkan keuntungan melalui perputaran bisnis yang didapatkan dari hasil pemanfaatan properti itu sendiri, masyarakat dalam membeli suatu properti umumnya ditujukan untuk penggunaan pribadi, baik untuk hunian tempat tinggal maupun pusat kegiatan perekonomian seperti perdagangan barang dan/atau jasa.
Dalam kaitannya dengan pilihan masyarakat yang menjadikan properti sebagai suatu instumen investasi, para developer berlomba-lomba melakukan pemasaran dan promosi atas properti yang mereka perdagangkan, mulai dari rumah tapak hingga apartemen. Pemasaran ini dilakukan dengan pada umumnya dengan menguraikan spesifikasi dari unit properti itu sendiri, hadiah-hadiah tambahan, sampai dengan manfaat-manfaat lainnya yang timbul dan nantinya akan didapatkan oleh konsumen.
Di Indonesia sendiri, pada umumnya terdapat dua jenis objek properti yang diperjualbelikan, yaitu properti yang baru akan ada dibangun atau masih dalam proses pembangunan dan properti yang sudah siap untuk digunakan. Untuk mekanisme pembelian properti yang baru akan dibangun di kemudian hari umumnya dilakukan dengan menerbitkan Surat Pemesanan Unit yang pada intinya menguraikan spesifikasi dari unit properti yang akan dibeli. Surat Pemesanan ini pula yang nantinya akan menjadi basis bagi perbuatan-perbuatan hukum yang timbul dalam jual beli unit properti ini, seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) maupun Akta Jual Beli (AJB) itu sendiri.
Tidak akan terjadi masalah apabila unit properti yang dijual sesuai dengan apa yang konsumen pesan dalam Surat Pemesanan, apabila apa yang dipromosikan oleh developer pada masa pemasaran memang benar adanya. Namun, apabila ternyata konsumen mendapatkan objek yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan pada saat objek tersebut dipasarkan, dalam hal pembayaran telah dilakukan oleh konsumen, maka konsumen mempunyai hak untuk mendapatkan penggantian kerugian berdasarkan Pasal 19 Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”) yang berbunyi:
“(1) Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan,
pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang
dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.
(2) Ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa
pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis
atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian
santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.”
Selain itu, dalam hal konsumen telah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan telah melunasi pembayaran atas objek properti yang diperjual-belikan tersebut, namun developer tidak melaksanakan pembangunan sebagaimana yang diperjanjikan, maka konsumen mempunyai hak untuk mengajukan pembatalan perjanjian apabila konsumen enggan melanjutkan pembelian objek properti tersebut dan konsumen juga masih berhak mendapatkan pengembalian seluruh dana (refund) yang telah dibayarkan tersebut. Hal demikian didasarkan pada kewajiban dari developer itu sendiri yang diuraikan pada Pasal 22F Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang berbunyi:
“(1) Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan
pada saat Pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah.
(2) Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat Pemasaran
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus menyampaikan informasi
mengenai:
Terkait dengan jaminan refund itu sendiri diatur di dalam Pasal 22H yang berbunyi:
“(1) Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 22F ayat (2) huruf a dan atau huruf b, calon pembeli dapat
membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret, atau Rumah susun.
(2) Dalam hal calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret,
atau Rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran
yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada
calon pembeli.”
Lantas, bagaimana bentuk mekanisme yang harus dilalui apabila konsumen hendak meminta refund atas pembelian properti tersebut? Terdapat 2 (dua) jenis mekanisme yang dapat dilalui yang akan kami uraikan sebagai berikut.
Tugas dan Wewenang BPSK diatur dalam Pasal 52 UUPK jo. Surat Keputusan Menteri Perindustrian dan Perdagangan Nomor 350/MPP/Kep/12/2001 tanggal 10 Desember 2001 tentang Pelaksanaan Tugas dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, yaitu diantaranya:
Dengan mekanisme berperkara yang ditempuh dengan mediasi di BPSK, konsumen mempunyai peluang untuk mendapatkan biaya pengembalian atas pembelian objek properti yang telah dibayarkannya. BPSK sendiri dibentuk untuk memfasilitasi terjadinya sengketa dalam hubungan hukum jual beli yang terjadi antara pihak developer dengan pihak konsumen.
Dalam hal sanksi administratif yang dijatuhkan oleh BPSK terhadap Pelaku Usaha tidak termasuk pada kewajiban refund, maka konsumen dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri yang berwenang pada domisili Tergugat, dengan mengajukan tuntutan berupa pembatalan perjanjian, penggantian kerugian, maupun termasuk dengan tuntutan refund atas pembelian properti itu sendiri, dengan mendasarkan pada Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang berbunyi:
“Penggantian biaya, kerugian, dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”
Dengan mengajukan suatu gugatan wanprestasi yang tentunya menghasilkan suatu Putusan yang berakibat hukum terhadap para pihaknya, maka pengembalian sejumlah dana (refund) dan/atau termasuk juga penggantian kerugian lainnya yang dituntut oleh konsumen mempunyai daya ikat yang lebih kuat sehingga pelaksanaan putusan tersebut pun dapat lebih terjamin.
Demikian uraian mengenai mekanisme refund atas pembelian properti yang dapat dilakukan melalui kedua upaya tersebut di atas. Apabila anda mempunyai masalah yang sama dan membutuhkan pelayanan jasa hukum terkait dengan mekanisme refund tersebut, anda dapat konsultasikan kepada kami.
Komersial Litigasi/ Arbitrase/ Penyelesaian Sengketa Lawyer
Pertanggungjawaban Anggota Upline Dalam Investasi Alat Kesehatan - Tahun 2021 mungkin menjadi tahun yang sulit bagi dunia kesehatan, hal ini mengingat penyebaran pandemi Covid-19 yang sangat cepat.
Akan tetapi, kondisi tersebut juga dimanfaatkan oleh para pelaku kejahatan khususnya di bidang ekonomi yang menjalankan kegiatannya berlandaskan alat kesehatan.
Banyak masyarakat yang tertipu dengan modus operandi bisnis suntikan modal alat kesehatan dengan dijanjikan keuntungan yang besar dengan waktu yang singkat, dengan keadaan ekonomi yang sedang tidak stabil tentunya membuat masyarakat tertarik dengan bisnis tersebut.
Bagaimana modus operandi yang para pelaku lakukan untuk menjalankan bisnisnya?
Pertama, para pelaku membuat suatu skenario dimana para pelaku tersebut telah memenangkan suatu tender alat kesehatan dengan jumlah kontrak yang sangat besar dan membutuhkan modal yang besar untuk membeli alat-alat kesehatan tersebut.
Kedua, para pelaku tersebut mulai mencari orang-orang (korban) yang dapat memberikan suntikan dana atau investasi kepada mereka dengan diberikan janji bahwa dana yang diserahkan tersebut akan mendapatkan keuntungan dalam waktu singkat dan keuntungan yang akan diberikan biasanya berkisar 10%-30% dari dana yang telah diberikan.
Ketiga, setelah dana tersebut diberikan biasanya para pelaku tersebut menepati janjinya dimana para pelaku memberikan sejumlah uang keuntungan dari investasi tersebut, hal ini dilakukan untuk meyakinkan para pelaku bahwasannya bisnis tersebut benar adanya, keuntungan yang diberikan oleh para pelaku tersebut biasanya berasal dari investor lain yang telah didapatkan oleh para korban tersebut.
Ciri khas dari bisnis ini adalah: Para pelaku melaksanakan investasi tanpa suatu perjanjian, atau dengan kata lain hanya berlandaskan prinsip kepercayaan semata.
Disisi lain, biasanya para pelaku tersebut menyarankan para korbannya untuk menarik orang lain yang ingin memberikan dana investasinya dikarenakan proyek alat kesehatan tersebut membutuhkan dana lebih besar, dan para korbannya akan diberikan insentif atau bonus lebih lagi ketika telah berhasil mendapatkan investor baru.
Untuk meyakinkan para korbannya, para pelaku penipuan tersebut biasanya membuat suatu testimoni palsu dari pihak-pihak lain yang telah mendapat keuntungan tersebut, selanjutnya para pelaku memberikan perhitungan penerimaan keuntungan yang akan diterima berdasarkan modal yang diterima, serta bukti-bukti pembayaran keuntungan kepada para investor sebelumnya yang telah pelaku manipulasi untuk meyakinkan para korban selanjutnya.
Modus operandi tersebut bahwasannya merupakan praktik yang diterapkan dalam Multi Level Marketing (MLM), namun dengan tujuan yang tidak baik atau dengan tujuan melakukan penipuan.
Dalam modus operandi tersebut dikenal istilah upline dan downline, yakni para pelaku utama yang menjalankan kegiatan tersebut merupakan upline dan pihak yang memberikan dana atau investasi terhadap alat kesehatan tersebut merupakan downline. Untuk itu, bagaimana pertanggungjawaban upline terhadap praktik penipuan investasi alat kesehatan yang marak terjadi akhir-akhir ini?
Praktik-praktik tersebut merupakan suatu bentuk penipuan yang menggunakan model bisnis MLM, hal tersebut dilakukan agar bisnis para pelaku penipuan tersebut dapat disamakan dengan bisnis MLM yang telah ada di Indonesia.
Berdasarkan modus operandi tersebut, para pelaku dapat disangkakan dengan beberapa pasal terkait tindakan penipuannya, seperti:
Penipuan
Para pelaku dapat dikenakan Pasal 378 KUHP terkait penipuan dikarenakan praktik yang dijalankan oleh para pelaku memenuhi unsur-unsur dalam pasal tersebut. Pasal 378 KUHP menyatakan “Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hak, baik dengan memakai nama palsu atau keadaan palsu, baik dengan akal dan tipu muslihat, maupun dengan karangan perkataan-perkataan bohong, membujuk orang supaya memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapuskan piutang, dihukum karena penipuan dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 (empat) tahun.” Unsur-unsur tersebut merupakan hal-hal yang telah dilakukan para pelaku penipuan investasi alat kesehatan tersebut dan dapat dijerat dengan ketentuan hukuman penjara maksimal 4 tahun penjara.
Penggelapan
Kegiatan yang dilakukan para pelaku berupa pengumpulan dana milik para korban dapat dikategorikan sebagai suatu tindakan penggelapan, berdasarkan Pasal 372 KUHP yang menyatakan “Barang siapa dengan sengaja memiliki dengan melawan hak suatu benda yang sama sekali atau sebahagiannya termasuk kepunyaan orang lain dan benda itu ada dalam tangannya bukan karena kejahatan, dihukum karena penggelapan, dengan hukuman penjara selama-lamanya empat tahun atau denda sebanyak Rp. 900.” Dengan demikian, ketika para pelaku tersebut menghimpun dana milik para korban dengan melawan hak dan dana tersebut berada dalam penguasaannya maka tindakan tersebut telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 372 KUHP.
Pemalsuan Surat
Tindakan para pelaku yang memberikan keterangan bahwa mereka telah memenangkan tender pengadaan alat kesehatan yang dibuktikan dengan surat palsu merupakan suatu tindak pidana. Pasal 263 ayat (1) KUHP menyatakan “Barangsiapa membuat surat palsu atau memalsukan surat, yang dapat menerbitkan sesuatu hak, sesuatu perjanjian (kewajiban) atau sesuatu pembebasan utang, atau yang boleh dipergunakan sebagai keterangan bagi sesuatu perbuatan, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh orang lain menggunakan surat-surat itu seolah-olah surat itu asli dan tidak dipalsukan, maka kalau mempergunakannya dapat mendatangkan sesuatu kerugian dihukum karena pemalsuan surat, dengan hukuman penjara selama-lamanya enam tahun.” dengan demikian maka para pelaku dapat disangkakan telah melakukan pelanggaran dengan membuat suatu surat palsu guna menunjukan adanya tenderisasi pengadaan alat-alat kesehatan tersebut yang merupakan suatu tipu muslihat bagi para korbannya.
Pencucian Uang
Dapat disangkakan bahwa para pelaku telah mengalihkan seluruh dana yang telah diberikan para korban tersebut dengan tujuan mengamankan atau setidak-tidaknya mengalihkan dana tersebut yang diperoleh dari hasil penipuan maka dapat dikualifikasikan sebagai tindakan pencucian uang oleh para pelaku. Berdasarkan UU Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang khususnya Pasal 3 yang menyatakan "Setiap Orang yang menempatkan, mentransfer, mengalihkan, membelanjakan, membayarkan, menghibahkan, menitipkan, membawa ke luar negeri, mengubah bentuk, menukarkan dengan mata uang atau surat berharga atau perbuatan lain atas Harta Kekayaan yang diketahuinya atau patut diduganya merupakan hasil tindak pidana..." untuk itu apabila para pelaku menggunakan dana yang telah diberikan para korban untuk kepentingan pribadi dengan tujuan-tujuan tersebut maka para pelaku dapat dinyatakan telah melanggar ketentuan terkait pencucian uang.
Apabila anda membutuhkan konsultasi mengenai penanganan terkait kasus penipuan dan pendapat-pendapat hukum yang lebih spesifik atas permasalahan hukum, dapat anda kepada konsultasikan kepada kami.
Konsekuensi Hukum Ketika Pasangan Membelikan Selingkuhan Properti - Beberapa waktu lalu salah satu perusahaan dunia hiburan tanah air menayangkan suatu sinetron tentang perselingkuhan dengan judul “Layangan Putus”, dimana terdapat pasangan suami isteri yakni Aris dan Kinan yang telah cukup lama menikah namun terdapat orang ketiga dalam pernikahan mereka yakni Lydia.
Isu yang diangkat dalam sinetron tersebut merupakan hal yang seringkali terjadi dalam dunia pernikahan, namun yang menjadi permasalahan adalah ketika Aris sang suami membelikan selingkuhannya yakni Lydia properti berupa apartemen senilai 5 Miliyar rupiah.
Sebelumnya perlu diingat bahwa terkait perkawinan di Indonesia diatur melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan), dalam UU Perkawinan terdapat pembagian harta yang dibagi menjadi harta bawaan, harta benda berupa warisan atau hadiah, dan harta bersama.
Harta bawaan dan harta benda warisan atau hadiah sejatinya dikuasai oleh para pihak baik suami dan isteri secara sendiri-sendiri kecuali keduanya memiliki kesepakatan sendiri, sedangkan harta bersama adalah harta yang dikumpulkan selama masa pernikahan dan untuk melakukan suatu tindakan terhadap harta bersama tersebut dibutuhkan persetujuan dari pasangannya.
Pembelian properti oleh suami kepada pihak lain atau yang dikenal dengan hibah, merupakan suatu tindakan hukum perdata dan dibutuhkan adanya persetujuan isteri selaku pasangannya. Pasal 36 ayat (1) UU Perkawinan menyatakan “Mengenai harta bersama, suami atau isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak”, selanjutnya apabila mengutip Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 2691 K/Pdt/1996 yang menyatakan bahwa “Tindakan terhadap harta bersama oleh suami atau istri harus mendapat persetujuan suami istri, sehingga perjanjian lisan menjual tanah bersama yang dilakukan suami dan belum disetujui istri adalah perjanjian yang tidak sah menurut hukum.”
Proses hibah yang dilakukan pasangan untuk terhadap suatu properti harus dituangkan melalui suatu perjanjian, untuk itu perjanjian tersebut haruslah mengacu pada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yang telah menyebutkan bahwa syarat sah dari suatu perjanjian yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, cakap untuk membuat suatu perjanjian, mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Atas ketentuan tersebut, pasangan suami isteri dapat dikatakan cakap untuk membuat suatu perjanjian ketika dalam melakukan tindakan hukum mendapatkan persetujuan dari pasangannya, apabila tidak mendapatkan persetujuan dari pasangan maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
Dalam proses jual beli properti, tentunya notaris selaku pihak yang memiliki kewenangan untuk membuat suatu akta otentik akan memastikan apakah para pihak khususnya pembeli telah menikah atau belum, status dari pembeli akan dicantumkan dalam akta jual beli yang akan diterbitkan, hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa apabila pihak pembeli statusnya adalah menikah maka untuk melakukan pembelian tersebut haruslah mendapatkan persetujuan dari pasangannya agar tidak melanggar ketentuan dalam hukum perkawinan. Bagaimana apabila pasangan mengaku belum menikah untuk membeli properti tersebut? Untuk itu apabila hal tersebut terjadi, maka pasangan yang menyatakan suatu hal bohong dapat dijerat pidana dikarenakan pemalsuan surat sesuai Pasal 263 ayat (1) KUHP.
Untuk itu dapat disimpulkan bahwa dalam hal pasangan ingin membeli suatu properti kepada pihak lain maka diperlukan persetujuan pasangannya, apabila tidakan tersebut dilakukan tanpa persetujuan pasangan maka perjanjian jual beli atau hibah tersebut menjadi batal demi hukum yang artinya seluruh tindakan dianggap tidak pernah terjadi.
Apabila anda membutuhkan pendapat-pendapat hukum yang lebih spesifik atas permasalahan hukum, anda dapat mengkonsultasikannya dengan kami.
Terlebih dahulu, perlu kami garis bawahi bahwa regulasi fintech di Indonesia sejauh ini hanya sebatas peraturan yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) Republik Indonesia. Belum ada regulasi yang secara spesifik mengatur tentang akibat-akibat hukum dari perjanjian peer to peer lending (layanan pinjam meminjam uang berbasis teknologi informasi, atau yang lebih dikenal dengan istilah pinjaman online) antara debitur dan kreditur terkait. Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016 lebih berfokus kepada pengaturan terkait dengan penyelenggaraan sistem layanan keuangan berbasis teknologi itu sendiri, tidak banyak membahas tentang bagaimana bentuk hubungan hukum yang tercipta antara debitur dengan kreditur dalam perjanjian peer to peer lending, beserta pula akibat-akibatnya. Namun, terdapat beberapa ketentuan yang mengatur terkait dengan Perjanjian Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi seperti yang akan kami uraikan di bawah ini.
Terlebih dahulu, perlu diketahui bahwa “Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi” adalah penyelenggaraan layanan jasa keuangan untuk mempertemukan pemberi pinjaman dengan penerima pinjaman dalam rangka melakukan perjanjian pinjam meminjam dalam mata uang rupiah secara langsung melalui sistem elektronik dengan menggunakan jaringan internet.1
Kemudian, terkait dengan para pihak yang mempunyai kedudukan hukum dalam Perjanjian Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi, Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016 membagi para pihak sebagai berikut.
1 1 Pasal 1 Angka 3 Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016
2 Pasal 1 Angka 6 Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016
3 Pasal 1 Angka 7 Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016
Dengan demikian, mengacu kepada pertanyaan di atas, maka dapat kami garis bawahi bahwa yang dimaksud adalah hubungan antara Penerima Pinjaman dan Pemberi Pinjaman.
Terkait dengan hubungan hukum dan ketentuan Perjanjian Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi, Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016 setidaknya memuat aturan-aturan sebagai berikut: Pasal 20:
4 Pasal 1 Angka 8 Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016
Dengan demikian, dapat kita ketahui bersama bahwa tidak ada pengaturan yang mengatur secara rigid terkait dengan konsekuensi hukum yang akan diterima oleh Penerima Pinjaman apabila dirinya tidak dapat membayar utangnya.
Namun, jika kita melihat kembali pada Pasal 2, dapat kita simpulkan bahwa ketentuan mengenai konsekuensi hukum sebagai akibat kegagalan pembayaran Penerima Pinjaman tersebut mengacu kepada klausa-klausa yang disepakati dalam perjanjian antara Penerima Pinjaman dan Pemberi Pinjaman. Hal demikian didasarkan pada ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata tentang Syarat Sah Perjanjian, yang antara lain mewajibkan adanya:
Sebagai contohnya, apabila dalam perjanjian dimungkinkan adanya restrukturisasi pembayaran utang beserta dengan denda keterlambatannya, maka Penerima Pinjaman akan menyesuaikan pembayaran utang-utangnya beserta dengan denda tersebut sesuai dengan kemampuannya. Kemudian, dalam perjanjian tersebut Penerima Pinjaman menetapkan suatu objek miliknya menjadi sebuah jaminan, maka berdasarkan kesepakatan dalam perjanjian, Pemberi Pinjaman berwenang untuk melakukan penyitaan terhadap objek yang menjadi jaminan tersebut.
Pun apabila terdapat kesepakatan terkait dengan penyitaan objek jaminan, Pemberi Pinjaman dalam hal menggunakakn jasa debt collector haruslah patuh dan tunduk kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.05/2018 tentang Penyelenggaraan Usaha Perusahaan Pembiayaan, yang pada intinya perusahaan pembiayaan diperbolehkan untuk bekerjasama dengan pihak ketiga dalam melakukan penagihan utang. Dalam hal Pemberi Pinjaman menggunakan jasa debt collector, maka harus terdapat Surat Tugas terlebih dahulu dan eksekusinya pun harus sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan.
Tak hanya sampai disitu, pun sebagai contoh, apabila di dalam klausul perjanjian ditetapkan bahwa penyelesaian perselisihan telah disepakati akan dilakukan dengan melibatkan pihak ketiga, maka konsekuensi hukum yang berlaku bagi Penerima Pinjaman maupun Pemberi Pinjaman didasarkan pada keputusan yang diberikan oleh pihak ketiga tersebut.
Oleh sebab itu, dapat disimpulkan konsekuensi hukum pada umumnya terkait dengan ketidakmampuan Penerima Pinjaman dalam membayar utang-utangnya, dikembalikan lagi kepada klausa-klausa yang disepakati dalam perjanjian, dengan syarat bahwa klausa-klausa tersebut tidak bertentangan dengan Pasal 1320 KUH Perdata.
Pada dasarnya, Undang-Undang Republik Indonesia No. 39 Tahun 1999 menyatakan sebagai berikut ini:
“(2) Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang.”
Dengan demikian, Penerima Pinjaman yang tidak memiliki kemampuan dalam membayar utang-utangnya tidak dapat dikenakan konsekuensi hukum secara pidana.
Undang-Undang Republik Indonesia No. 39 Tahun 1999; Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
Peraturan OJK No. 77/POJK.01/2016 Tentang Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi;
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.05/2018 tentang Penyelenggaraan Usaha Perusahaan Pembiayaan.
APAKAH BPSK BISA MELINDUNGI HAK-HAK KONSUMEN DALAM PENYELESAIAN SENGKETA?
Hak-hak konsumen merupakan sesuatu yang rentan akan itikad buruk oleh oknum pelaku usaha yang tidak bertanggung jawab. Konsumen merupakan entitas yang juga memerlukan suatu perlindungan hukum. Hal ini juga sebagaimana selaras dengan pengaturan pada Pasal 28 D ayat (1) Undang-Undang Dasar Tahun 1945 yang berbunyi:
“Setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan, perlindungan, dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum.”
Mengacu pada pasal tersebut, dalam rangka melindungi kepentingan konsumen maka dibentuklah Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (selanjutnya disebut sebagai “BPSK”). Dalam kaitannya bahwa negara memfasilitasi pemenuhan hukum tersebut dengan adanya wadah untuk penyelesaian sengketa yang terjadi antara konsumen dan pelaku usaha. Secara lebih detail, Kewenangan atas penyelesaian sengketa dari BPSK sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 52 huruf a Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
“melaksanakan penanganan dan penyelesaian sengketa konsumen dengan cara
melalui mediasi atau arbitrase atau konsiliasi.”
berdasarkan pasal diatas, penyelesaian sengketa melalui BPSK tidaklah melibatkan jalur pengadilan. hal ini memberikan keuntungan bagi konsumen antara lain sengketa yang dialami dapat diselesaikan dengan cepat dan konsumen tidak perlu mengeluarkan banyak biaya dibandingkan penyelesaian perkara dipengadilan. BPSK terbuka atas setiap keluhan konsumen yang hak-haknya dicederai oleh oknum pelaku usaha yang tidak bertanggung jawab.
Dasar hukum:
Salah satu layanan perbankan yang diminati oleh berbagai lapisan masyarakat baik kelompok masyarakat umum maupun pembisnis adalah layanan kredit. Dengan melakukan kredit, masyarakat dapat memenuhi setiap kebutuhan yang tujuannya beragam. Berdasarkan UU No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan, Kredit merupakan penyediaan uang atau tagihan yang berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Menurut fakta dilapangan, ditemukan beberapa nasabah yang menempati posisi NPL (non performing loan) atau disebut sebagai kredit bermasalah. Berdasarkan data infografis statistik perbankan Indonesia perbulan juni 2021 oleh OJK, persentase mengenai nasabah yang melakukan kredit bemasalah mencapai 3,24 %.
Penyebab yang memicu praktik kredit macet dapat oleh beberapa faktor, diantaranya adalah kurangnya perencanaan keuangan oleh debitur, sehingga debitur memaksakan besaran kredit kemudian tidak mampu melaksanakan kewajibannya untuk mengembalikan kredit tersebut. Walau begitu, Pihak bank yang tidak melakukan survey terlebih dahulu terhadap calon debiturnya dapat menjadi alasan kedua munculnya praktik kredit macet.
Dalam kasus seperti ini, dilakukan beberapa upaya sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap nasabah bank yang mengalami kredit macet oleh pihak perbankan, diantaranya adalah Rescheduling, Reconditioning, Restructuring, dan Eksekusi.
Rescheduling merupakan tindakan yang diambil dengan cara memperpanjang jangka waktu kredit, baik mengenai jangka waktu pelunasan ataupun jangka waktu angsuran yang dapat dilakukan oleh nasabah.
Reconditioning merupakan kondisi dimana pihak perbankan mengubah berbagai persyaratan yang ada seperti ketentuan bunga yang dijadikan hutang pokok, masa penundaan pembayaran bunga sampai pada waktu tertentu, penurunan suku bunga dengan suatu pertimbangan, hingga pembebasan bunga.
Restructuring merupakan tindakan bank kepada nasabah terkait dengan cara menambah modal nasabah tersebut dengan pertimbangan pertimbangan akan kebutuhan tambahan dana dan usaha dari pihak nasabah.
Apabila melalui tiga upaya tersebut tidak menyelesaikan kredit macet tersebut, maka pihak bank berhak melakukan penyitaan kepada jaminan yang dijaminkan oleh pihak nasabah. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1155 KUHPer, Pasal 15 ayat (3) jo. Pasal 29 Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia, dan Pasal 6 jo. Pasal 20 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Referensi:
KONSEKUENSI HUKUM DEVELOPER MELAKUKAN PENJUALAN APARTEMEN YANG TIDAK SESUAI DENGAN IKLAN DAN PROMOSI
Komersialisasi apartemen merupakan penjualan yang bersifat futuristik, dimana seringkali penjualan dilakukan bahkan sebelum tersediannya apartemen yang hendak dijual. Dalam hal ini, developer mengandalkan perencanaan, design, serta keuntungan yang akan didapatkan konsumen jika melakukan pembelian unit apartemen. Apabila apartemen belum tersedia, maka developer dengan konsumen dapat melakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan dasar hal-hal yang dijanjikan oleh developer.
Terkait maraknya fenomena penjualan apartemen, dimungkinkan terdapat ketidaksesuaian antara apa yang dijanjikan oleh developer dan apa yang kemudian diterima oleh konsumen. Ketidaksesuaian antara apa yang dijanjikan dan apa yang diterima inilah yang kemudian menimbulkan polemik. Konsumen seringkali berkehendak untuk meminta ganti kerugian ataupun pembatalan terhadap perjanjian dalam hal terjadi ketidakesuaian.
Dalam hal ini, pada dasarnya dapat dilihat dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai hak konsumen dan kewajiban pengusaha. Pada dasarnya, konsumen memiliki hak-hak dalam pelaksanaan bisnis antara konsumen dan penjual, dimana berdasarkan Pasal 4 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dinyatakan bahwa:
Hak konsumen adalah:
Dengan demikian, konsumen dalam kaitannya dengan pembelian apartemen memiliki hak untuk informasi yang jelas dan jujur terkait spesifikasi, detail, rencana, dan kondisi apartemen. Selain itu, dalam hal apartemen tidak sesuai sebagaimana yang dijanjikan atau sebagaimana mestinya, maka konsumen apartemen dapat meminta kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian yang sah secara hukum.
Disisi lain, konsumen juga memiliki kewajiban dalam rangka melakukan komersialiasi atau penjualan apartemen. Adapun berdasarkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, pelaku usaha atau dalam hal ini developer berkewajiban untuk:
a. beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;
b. memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
c. memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
d. menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku;
e. memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;
f. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
g. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Dari hal tersebut, telah jelas bahwa developer sebagai pelaku usaha harus melayani konsumen secara jujur dan memberikan kompensasi, ganti rugi/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Terkhusus dalam hal penjualan apartemen yang tidak sesuai dengan iklan dan promosi, hal tersebut secara tegas dilarang, dimana berdasarkan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dimana dinyatakan bahwa Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang:
Dalam hal ini, tindakan developer yang memberikan promosi dan iklan, dapat dianggap sebagai deskripsi dari apartemen yang seyogyanya harus diterima calon pemberi, sehingga baik dalam promosi dan iklan serta perjanjian oleh konsumen sudah seharusnya dipaparkan tanpa adanya penipuan dan itikad buruk. Bahkan, tindakan sebagaimana Pasal 8 huruf f tersebut dapat dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) berdasarkan Pasal 62 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Sebagai tambahan pidana tersebut dapat pula ditambahkan dengan hukuman tambahan sebagaimana Pasal 63 yang menyatakan bahwa Terhadap sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62, dapat dijadikan hukuman tambahan, berupa:
Sehingga telah jelas bahwa tindakan melakukan komersialisasi yang bertentangan dengan promosi atau iklan sangatlah bertentangan dengan hukum.
Bisnis properti pada dasarnya merupakan bisnis jangka panjang antara developer dengan konsumen yang hendak mencari properti. Pada praktiknya, developer seringkali telah melakukan perjanjian dengan konsumen sebelum pembangunan apartemen rampung dan dapat beroperasi. Dalam hal ini, konsumen melakukan pengikatan dengan developer berdasarkan grand design apartemen yang dibuat oleh pihak developer dalam rangka pemasaran apartemen.
Pemasaran apartemen pada faktanya juga sering menimbulkan permasalahan, dimana seringkali permasalahan tersebut berkaitan dengan kemampuan finansial. Permasalahan finansial timbul dikarenakan kurangnya pembiayaan untuk pembangunan apartement yang disebabkan oleh beberapa hal, antara lain kurangnya efektivitas kerjasama pembiayaan seperti loan agreement, tidak terdapat skema joint operation/joint venture yang baik, ataupun terdapat pembengkakan biaya (cost overrun). Permasalahan finansial inilah yang kemudian dapat menyebabkan terhambatnya pelaksanaan pembangunan, atau dalam titik ekstrem dapat menyebabkan developer terlilit hutang dan pada akhirnya dimohonkan pailit oleh krediturnya.
Untuk mengetahui dampak konsumen dalam hal developer dinyatakan pailit, maka dapat dilihar dalam jangka waktu penyerahan objek perjanjian yakni apartemen. Hal ini perlu dilihat apakah dalam hal ini konsumen menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau telah menandatangani Akta Jual Beli (AJB).
Dalam hal konsumen telah membayar lunas apartemen, namun pembangunan belum terlaksana atau baru sebagian terlaksana, maka konsumen melakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada dasarnya belum terjadi jual beli antara developer dan konsumen yang mengakibatkan beralihnya hak apartemen. Dalam artian, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan bentuk pengikatan developer dengan konsumen untuk kemudian melakukan jual beli dikemudian hari.
Terkait hal ini, konsekuensi apabila konsumen melakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), namun kemudian developer dinyatakan pailit, maka dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UUK), yakni:
“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”
Mengacu pada pasal tersebut, maka kemudian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) seketika menjadi hapus sejak dinyatakan pailit. Hal ini memiliki konsekuensi tidak terdapat pengalihan hak kepemilikan aset, sehingga dalam hal ini konsumen hanya dapat mengajukan ganti kerugian. Konsumen dapat mengajukan ganti kerugian apabila developer dinyatakan pailit sehingga dalam hal ini konsumen dapat menjadi kreditor konkuren.
Terdapat konsekuensi yang berbeda apabila telah ditandatangani nya Akta Jual Beli (AJB). Dimana dalam hal ini telah terdapat pengalihan aset melalui jual beli. Dengan demikian, hak atas apartemen yang telah ditandatangani melalui Akta Jual Beli (AJB) merupakan hak konsumen.
Jl. Wolter Monginsidi No.73 RT.01 / RW.04 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, 12180
(021) 7215-948 atau 0813 100 111 61
leosiregarlsa@gmail.com
